Gastos e impuestos al vender una vivienda

Lo que le queda al vendedor se calcula antes de la puesta en venta, no en la firma. El vendedor paga dos impuestos, el impuesto sobre la ganancia y la plusvalía municipal, y algunos gastos: cancelación de la hipoteca, certificados, honorarios de la agencia y, por regla general, la escritura.

El impuesto sobre la ganancia

La ganancia es la diferencia entre el precio de venta y el de compra. Al precio de compra se suman los gastos e impuestos pagados al comprar y las mejoras justificadas con facturas; al precio de venta se restan los gastos de la venta.

Para un residente fiscal en España, la ganancia se integra en la base del ahorro del año de la venta, que tributa por tramos en 2026:

• 19 % hasta 6.000 €;
• 21 % de 6.000 a 50.000 €;
• 23 % de 50.000 a 200.000 €;
• 27 % de 200.000 a 300.000 €;
• 30 % a partir de 300.000 €.

Hay dos exenciones, con requisitos: la venta de la vivienda habitual por una persona mayor de 65 años, y la reinversión del importe en una nueva vivienda habitual en un plazo de dos años. Se comprueban antes de firmar, con un asesor fiscal.

Si el vendedor no reside en España, las reglas son distintas: vea la guía Vender una vivienda en España siendo no residente.

La plusvalía municipal

Es un impuesto del ayuntamiento sobre el aumento de valor del suelo durante los años de tenencia. Se calcula de dos formas, con los coeficientes que fija la ley o según la ganancia real, y el vendedor paga el importe más bajo. Si no ha habido ganancia, no hay impuesto. En Barcelona, la declaración se presenta en los 30 días hábiles siguientes a la escritura.

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Los demás gastos

• La cancelación de la hipoteca, si la hay: la deuda pendiente se paga el día de la venta, y la cancelación registral tiene un coste de notaría y de Registro. El contrato del préstamo puede prever una comisión por amortización anticipada.
• Los certificados del expediente de venta: eficiencia energética, cédula de habitabilidad y, para los inmuebles anteriores a 2002, certificado de amianto.
• Los honorarios de la agencia, fijados por escrito en el encargo de venta y pagados solo si la venta se firma.
• La notaría. Por regla general, salvo pacto, el vendedor paga la escritura y el comprador su copia y la inscripción en el Registro. Las partes lo concretan en el contrato de arras.
• El IBI y las cuotas de la comunidad. El IBI del año corresponde al propietario a 1 de enero; vendedor y comprador pueden pactar repartirlo de forma proporcional.

Hacer el cálculo pronto

Una venta se decide mejor cuando se conoce el importe neto. Le recomiendo hacer este cálculo con un asesor fiscal antes de fijar el precio: depende de su situación, de la fecha de compra y de las facturas que haya conservado.

Información general, vigente en octubre de 2026. No sustituye el asesoramiento de un asesor fiscal sobre su situación.