Les frais et impôts du vendeur

Ce qui reste au vendeur se calcule avant la mise en vente, pas à la signature. Le vendeur paie deux impôts, l'impôt sur la plus-value et la plus-value municipale, ainsi que quelques frais : levée de l'hypothèque, certificats, honoraires d'agence et, en règle générale, l'acte notarié.

L'impôt sur la plus-value

La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat. On ajoute au prix d'achat les frais et impôts payés à l'achat et les travaux d'amélioration justifiés par des factures ; on retire du prix de vente les frais de la vente.

Pour un résident fiscal en Espagne, la plus-value s'ajoute à la base de l'épargne de l'année de la vente, imposée par tranches en 2026 :

• 19 % jusqu'à 6 000 € ;
• 21 % de 6 000 à 50 000 € ;
• 23 % de 50 000 à 200 000 € ;
• 27 % de 200 000 à 300 000 € ;
• 30 % au-delà de 300 000 €.

Deux exonérations existent, sous conditions : la vente de la résidence habituelle par une personne de plus de 65 ans, et le réinvestissement du prix dans une nouvelle résidence habituelle dans les deux ans. Elles se vérifient avant de signer, avec un conseiller fiscal.

Pour un vendeur qui ne réside pas en Espagne, les règles sont différentes : voir le guide Vendre un bien en Espagne quand on n'y réside pas.

La plus-value municipale

C'est un impôt de la commune sur la hausse de valeur du terrain pendant la durée de détention (plusvalía municipal). Il se calcule de deux façons, selon les coefficients fixés par la loi ou selon le gain réel, et le vendeur paie le montant le plus bas. S'il n'y a pas eu de gain, il n'y a pas d'impôt. À Barcelone, la déclaration se dépose dans les 30 jours ouvrables qui suivent l'acte.

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Les autres frais

• La levée de l'hypothèque, si le bien est hypothéqué : le capital restant dû est remboursé le jour de la vente, et l'annulation au Registre a un coût de notaire et de Registre. Le contrat de prêt peut prévoir des frais de remboursement anticipé.
• Les certificats du dossier de vente : performance énergétique, cédula de habitabilidad et, pour les biens construits avant 2002, certificat d'amiante.
• Les honoraires d'agence, fixés par écrit dans le mandat de vente et payés seulement si la vente est signée.
• Le notaire. En règle générale, sauf accord contraire, le vendeur paie l'acte et l'acheteur sa copie et l'inscription au Registre. Les parties le précisent dans le contrat d'arras.
• L'IBI et les charges de copropriété. L'IBI de l'année est dû par le propriétaire au 1er janvier ; vendeur et acheteur peuvent convenir de le répartir au prorata.

Faire le calcul tôt

Une vente se décide mieux quand on connaît le montant net. Je vous recommande de faire ce calcul avec un conseiller fiscal avant de fixer le prix : il dépend de votre situation, de la date d'achat et des factures que vous avez conservées.

Information générale, à jour en octobre 2026. Elle ne remplace pas l'avis d'un conseiller fiscal sur votre situation.