Las etapas de una venta: de la oferta a la notaría

Entre la oferta aceptada y la firma ante notario hay que contar unos dos meses, a veces más si el comprador necesita una hipoteca. Cada etapa tiene su función: saltarse una expone al vendedor a sorpresas.

1. La oferta por escrito

Toda oferta se presenta por escrito: precio, elementos incluidos, forma de pago (fondos propios o hipoteca), condiciones y fecha de firma deseada. Usted la acepta, la rechaza o hace una contraoferta. Una oferta baja no cierra la puerta: merece una respuesta por escrito.

2. La reserva

Un contrato de reserva retira la vivienda del mercado durante unos días, el tiempo de preparar el contrato de arras. Su alcance depende de su redacción: puede valer como arras, de ahí el interés de una cláusula clara.

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3. El contrato de arras

Es el contrato que compromete a las partes. El comprador entrega una cantidad, a menudo en torno al 10 % del precio. Lo más habitual son las arras penitenciales, si el contrato lo dice expresamente: si el comprador desiste, pierde la cantidad entregada; si desiste el vendedor, la devuelve duplicada. El contrato fija también la fecha límite de la escritura y el reparto de los gastos. Recomiendo que lo redacte un abogado o el notario.

4. Las comprobaciones

El comprador o su abogado revisa los documentos, la situación jurídica de la vivienda y el estado de la comunidad. Un expediente completo acorta esta etapa.

5. La financiación del comprador

Si el comprador pide una hipoteca, el banco tasa la vivienda y le entrega su oferta al menos diez días antes de la firma. El contrato de arras debe prever qué ocurre si el préstamo se deniega.

6. La firma ante notario

El notario comprueba la identidad de las partes, los documentos y los medios de pago. El resto del precio se paga con cheque bancario o por transferencia. Si hay hipoteca, se cancela el mismo día. Si el vendedor no reside en España, el comprador retiene el 3 % del precio: vea la guía Vender una vivienda en España siendo no residente.

7. La entrega de llaves

La vivienda se entrega al comprador, en general el día de la firma. Recomiendo anotar las lecturas de los contadores y el estado de la vivienda ese día.

8. Después de la venta

• Presentar la plusvalía municipal en los 30 días hábiles siguientes (en Barcelona).
• Dar de baja o cambiar de titular los suministros de agua, luz y gas y el seguro.
• Informar al administrador de la comunidad del cambio de propietario.
• Conservar la escritura y las facturas: sirven para la declaración del impuesto sobre la ganancia.

Información general, vigente en octubre de 2026. No sustituye el asesoramiento de un abogado o de un notario.