Vender una vivienda en España siendo no residente
Puede vender su vivienda en España sin vivir aquí, e incluso sin desplazarse. Respecto a un vendedor residente, cambian tres cosas: el comprador retiene el 3 % del precio, usted declara la ganancia con el modelo 210, y el comprador puede retener también el importe de la plusvalía municipal.
¿Tengo que estar en España para vender?
No. Puede firmar en persona ante notario o dar un poder notarial a una persona de confianza. El poder se otorga ante un notario español, en un consulado de España o ante un notario de su país, con la apostilla de La Haya. Necesita un NIE, el número de identificación de extranjero, para firmar y para cumplir con Hacienda.
La retención del 3 %
Cuando el vendedor no reside en España, el comprador retiene el 3 % del precio acordado y lo ingresa en Hacienda con el modelo 211, en el plazo de un mes desde la firma. Esta cantidad no es un impuesto adicional: es un pago a cuenta del impuesto que usted deberá por la venta.
En la práctica, el comprador le entrega en la notaría el 97 % del precio y le facilita el justificante del 3 % ingresado.
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El impuesto sobre la ganancia
Si vende por más de lo que pagó, la diferencia tributa en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes al 19 %. La ganancia se calcula restando del precio de venta el precio de compra, con los gastos e impuestos que pagó al comprar y los que paga al vender.
Usted declara la venta con el modelo 210, en los tres meses siguientes al final del plazo del comprador, es decir, unos cuatro meses después de la firma. Si el impuesto es inferior al 3 % retenido, o si vende con pérdida, solicita en esa misma declaración la devolución de la diferencia. Las devoluciones suelen tardar: conviene presentar la declaración pronto y completa.
La plusvalía municipal
Es un impuesto del ayuntamiento sobre el aumento de valor del suelo. Cuando el vendedor no reside en España, la ley convierte al comprador en responsable de pagarlo en su lugar. Por eso, el comprador suele retener también este importe en la notaría. Si el valor del suelo no ha aumentado desde la compra, no hay impuesto que pagar.
¿Y en mi país de residencia?
La venta también puede tener que declararse en el país donde usted reside. Los convenios para evitar la doble imposición permiten, en general, tener en cuenta el impuesto pagado en España. Un asesor fiscal le dirá cómo se aplica a su caso y si le corresponde alguna exención.
Una venta a distancia, paso a paso
- Valoración por escrito y documentos, por videollamada y por correo.
- Firma del encargo de venta y del poder notarial, si no va a viajar.
- Visitas presenciales con los compradores; le informo después de cada una.
- Oferta aceptada y contrato de arras.
- Firma ante notario: el comprador retiene el 3 % y, en su caso, la plusvalía.
- Declaración del modelo 210 por su asesor fiscal, unos cuatro meses después.
Lo que hago por usted
Le atiendo en español, francés, inglés o portugués. Organizo las visitas, reúno los documentos antes de la puesta en venta y coordino al notario, al comprador y, si lo necesita, a su asesor fiscal. Usted sigue la venta desde su país, con un único interlocutor.
Información general, vigente en octubre de 2026. No sustituye el asesoramiento de un asesor fiscal sobre su situación.
Esta guía expresa mi criterio profesional como asesor inmobiliario. No es un documento oficial de Coldwell Banker Prestige Real Estate ni ha sido validada por la agencia.
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